Introducción
En el ámbito de la compraventa de bienes inmuebles, la libertad de pactos entre las partes es un principio fundamental. Sin embargo, esta libertad se ve limitada por el procedimiento de comprobación de valores, un mecanismo utilizado por la Administración tributaria para determinar la base imponible en los impuestos que gravan la transmisión de bienes, como el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP y AJD) y el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD).
En este artículo analizamos en detalle cómo funciona este procedimiento, cuáles son sus consecuencias y cómo afecta a la seguridad jurídica de los compradores y vendedores de inmuebles.
1. Qué es el procedimiento de comprobación de valores
El procedimiento de comprobación de valores es un mecanismo mediante el cual la Administración tributaria revisa y ajusta el valor declarado por los contribuyentes en operaciones de transmisiones patrimoniales y donaciones. Su objetivo es evitar la subdeclaración del valor real de los bienes y garantizar que se paguen los impuestos correspondientes a su valor de mercado.
2. Base legal del procedimiento
La Ley General Tributaria (LGT) establece en sus artículos 134 y siguientes las reglas generales de la comprobación de valores. Además, la Orden Ministerial 25/2020 y la jurisprudencia del Tribunal Supremo han perfilado su aplicación en los últimos años.
2.1. Criterios para la valoración
La Administración puede utilizar diversos métodos para determinar el valor de un inmueble, entre ellos:
- Valor catastral ajustado con coeficientes de mercado.
- Precios medios en el mercado inmobiliario.
- Valor de referencia del Catastro.
- Tasaciones periciales contradictorias.
- Precio de venta de inmuebles similares en la misma zona.
3. La libertad de pactos en la compraventa y sus límites
En virtud del principio de autonomía de la voluntad, los compradores y vendedores pueden pactar el precio de la compraventa libremente. No obstante, la Administración tributaria puede impugnar este precio si considera que no refleja el valor real del bien transmitido.
3.1. Diferencia entre valor declarado y valor comprobado
Si el valor declarado por los contribuyentes es inferior al valor determinado por la Administración, se generará una liquidación complementaria y, en su caso, intereses de demora y sanciones.
3.2. Seguridad jurídica y litigiosidad
La utilización de criterios de valoración distintos por parte de la Administración puede generar inseguridad jurídica y un aumento en los litigios tributarios.
4. Implicaciones fiscales de la comprobación de valores
4.1. Impuestos afectados
Los principales impuestos en los que se aplica la comprobación de valores son:
- ITP y AJD: grava las transmisiones onerosas de bienes inmuebles.
- ISD: afecta a herencias y donaciones.
- IRPF: en la determinación de ganancias patrimoniales.
4.2. Consecuencias para el contribuyente
Si el valor comprobado es superior al declarado, se podrá exigir al contribuyente el pago del impuesto adicional, intereses y, en algunos casos, sanciones.
5. Defensa del contribuyente ante una comprobación de valores
Los contribuyentes tienen varias vías para defenderse frente a una comprobación de valores:
- Recurso de reposición ante la propia Administración.
- Reclamación ante el Tribunal Económico-Administrativo Regional (TEAR).
- Recurso contencioso-administrativo ante los tribunales de justicia.
- Solicitud de una tasación pericial contradictoria.
6. Jurisprudencia relevante sobre la comprobación de valores
Los tribunales han anulado numerosas liquidaciones de la Administración tributaria por no justificar adecuadamente el valor comprobado. El Tribunal Supremo, en diversas sentencias, ha destacado la necesidad de que la Administración fundamente sus valoraciones con criterios objetivos y no meros coeficientes genéricos.
Conclusión
El procedimiento de comprobación de valores representa un importante límite a la libertad de pactos en la compraventa de inmuebles. Aunque su finalidad es evitar el fraude fiscal, en la práctica puede generar inseguridad jurídica y conflictos tributarios. Es fundamental que los contribuyentes conozcan sus derechos y las vías de defensa disponibles para impugnar valoraciones injustas de la Administración.
FAQs sobre la comprobación de valores en la compraventa
1. ¿Puede la Administración modificar el valor de una compraventa ya inscrita en el Registro?
Sí, la Administración tributaria puede revisar el valor declarado y exigir el pago de impuestos adicionales si considera que el valor real es superior al declarado.
2. ¿Qué hacer si recibo una liquidación complementaria por comprobación de valores?
Es recomendable revisar la motivación de la liquidación y, si se considera incorrecta, interponer un recurso de reposición o una reclamación ante el TEAR.
3. ¿Cómo se puede justificar que el valor declarado es el correcto?
Mediante pruebas documentales como tasaciones independientes, estudios de mercado o comparación con precios de ventas recientes de inmuebles similares.
4. ¿Existe un método preferente para la Administración a la hora de valorar inmuebles?
No, pero en los últimos años se ha dado preeminencia al valor de referencia del Catastro, aunque este también puede ser impugnado.
5. ¿Cuál es el plazo para impugnar una liquidación por comprobación de valores?
El plazo es de un mes desde la notificación de la liquidación para interponer recurso de reposición o reclamación ante el TEAR.